भारतात आजही जमीन खरेदी करणे हे सर्वसामान्य माणसासाठी सर्वात मोठं आणि सुरक्षित गुंतवणूक साधन मानलं जातं. मात्र या क्षेत्रातच सर्वाधिक फसवणुकीच्या घटना घडतात. अनेक वेळा लोक पुरेशी चौकशी न करता जमीन खरेदीची डील फाइनल करतात आणि नंतर लक्षात येतं की ती जमीन वादग्रस्त आहे किंवा बनावट कागदांवर विकली गेली आहे. त्यामुळे जर तुम्हीही एखाद्या जमिनीत गुंतवणूक करणार असाल, तर खाली दिलेल्या काही महत्त्वाच्या गोष्टी अवश्य तपासा.
advertisement
मालकीहक्क (Title) तपासा
सर्वप्रथम हे निश्चित करा की जमीन विकणारा व्यक्ती त्या जमिनीचा खरा मालक आहे की नाही. यासाठी जमीनची सेल डीड (Sale Deed) आणि टायटल डीड (Title Deed) दोन्ही नीट तपासा. जर टायटल डीडवर दुसऱ्या कुणाचे नाव आढळले, तर ती डील पुढे नेऊ नका. कारण हा कागदच त्या जमिनीचा खरा मालकीहक्क दाखवतो.
Encumbrance Certificate (EC) घ्या
हा एक अत्यंत महत्त्वाचा दस्तावेज आहे, जो सांगतो की त्या जमिनीवर कर्ज, बँकेचा दावा किंवा कोणताही न्यायालयीन वाद चालू आहे का. सब-रजिस्ट्रार ऑफिसमधून हा प्रमाणपत्र सहज मिळतो. जर त्या जमिनीवर बँकेचं लोन किंवा कोणत्याही तृतीय पक्षाचा दावा असेल, तर तो या दस्तावेजात स्पष्ट दिसतो.
कायदेशीर पडताळणी (Legal Verification) करा
अनेक खरेदीदार सरकारी कागदांवर विश्वास ठेवतात, पण अनेक वेळा त्या जमिनीवर Stay Order, Litigation किंवा वादग्रस्त मालकी हक्काचे प्रकरण चालू असते. त्यामुळे खरेदी करण्यापूर्वी एका प्रॉपर्टी लॉयरकडून संपूर्ण कायदेशीर तपासणी करून घ्या. ही प्रक्रिया भविष्यातील मोठ्या अडचणींपासून वाचवते.
जमिनीची प्रत्यक्ष पाहणी आणि मोजमाप करा
फक्त कागदांवर लिहिलेल्या एरियावर विसंबून राहू नका. त्या जागेवर प्रत्यक्ष जा आणि जमिनीचे मोजमाप, सीमारेषा (Boundary) आणि प्रवेशमार्ग स्वतः पाहा. अनेकदा जमिनीचा काही भाग शेजारच्या मालकीत येतो किंवा रस्त्याचा अडथळा असतो, अशा प्रकरणात भविष्यात वाद निर्माण होऊ शकतात.
सरकारी नोंद (Mutation) आणि रेकॉर्ड तपासा
जमीन खरेदी झाल्यानंतर सर्वात महत्त्वाचं पाऊल म्हणजे Mutation, म्हणजेच सरकारी रेकॉर्डमध्ये तुमच्या नावाची नोंद होणे. हे काम तहसील ऑफिस किंवा महसूल खात्यातून केलं जातं. म्युटेशन न झाल्यास, कायदेशीर दृष्ट्या तुम्हाला त्या जमिनीचा मालक मानलं जात नाही.
Land Use आणि Zoning Clearance तपासा
जमीन कोणत्या प्रकारची आहे. शेतीयोग्य (Agricultural), निवासी (Residential) की व्यावसायिक (Commercial) — हे जाणून घेणं अत्यावश्यक आहे. अनेकदा लोक शेतीच्या जमिनीवर घर बांधतात किंवा व्यावसायिक जागेवर शेती करण्याचा प्रयत्न करतात, जे बेकायदेशीर ठरू शकतं. त्यामुळे जमीन खरेदीपूर्वी Zoning Clearance आणि RERA Approval जरूर तपासा.
स्थानिक संस्थेकडून NOC घ्या
जर जमीन नगरपालिका किंवा ग्रामपंचायत हद्दीत येत असेल, तर त्या संस्थेकडून No Objection Certificate (NOC) घ्या. यामुळे त्या जमिनीवर कोणतंही सरकारी अधिग्रहण, अतिक्रमण किंवा विकास आराखड्याशी संबंधित अडथळा नाही, याची खात्री होते.
जमिनीपर्यंतचा रस्ता तपासा
अनेक वेळा जमिनी कागदावर आकर्षक वाटतात, पण प्रत्यक्षात त्या ठिकाणी पोहोचण्यासाठी रस्ता नसतो. खासगी जमिनींनी वेढलेली जागा नंतर बेकार ठरते. त्यामुळे त्या जमिनीकडे जाण्यासाठी कायदेशीर प्रवेशमार्ग (Access Road) आहे का, हे प्रत्यक्ष जाऊन तपासा.
आजूबाजूचा परिसर आणि सुविधांची पाहणी करा
जमिनीच्या आजूबाजूला वीज, पाणी, ड्रेनेज, रस्ते आणि वाहतूक सुविधा कशा आहेत हे पाहा. अनेक वेळा स्वस्तात मिळालेल्या जमिनी विकास न होणाऱ्या भागात असतात, ज्यामुळे भविष्यात त्यांची किंमत वाढत नाही.
पेमेंट आणि रजिस्ट्रेशन पारदर्शक ठेवा
कधीही रोख रक्कमेत व्यवहार करू नका. सर्व पेमेंट बँकिंग चॅनलद्वारे (Online/NEFT/RTGS) करा, जेणेकरून भविष्यात कर अथवा कायदेशीर अडचणी येणार नाहीत. रजिस्ट्रेशन करताना प्रत्येक पान नीट वाचा आणि वकिलाच्या उपस्थितीत सही करा.