TRENDING:
मुंबई : जमिनीत गुंतवणूक करताना अनेक जण केवळ क्षेत्रफळ, स्थान आणि दर पाहतात. मात्र जमिनीची मालकी आणि तिच्यावर असलेले कायदेशीर निर्बंध समजून घेणे तितकेच महत्त्वाचे असते. विशेषतः भोगवटादार वर्ग 2 म्हणून नोंद असलेल्या जमिनी खरेदी करताना नागरिकांनी अत्यंत सावध राहणे गरजेचे आहे. कारण या जमिनींच्या खरेदी-विक्रीवर शासनाचे ठराविक निर्बंध असतात आणि नियमांचे पालन न केल्यास व्यवहार अडचणीत येऊ शकतो.
advertisement
नियम काय सांगतो?
जमीन खरेदी करताना सर्वप्रथम पाहायचा महत्त्वाचा दस्तऐवज म्हणजे सातबारा उतारा. या उताऱ्यावर जमिनीची भूधारणा पद्धत स्पष्टपणे नमूद केलेली असते. भूधारणा पद्धत म्हणजे जमीन कोणत्या अटींवर दिली आहे आणि ती हस्तांतरित करता येईल का, याबाबतची माहिती. सातबाऱ्यावर भोगवटादार वर्ग 1 किंवा भोगवटादार वर्ग 2 अशी नोंद असू शकते आणि यातील फरक समजून घेणे फार आवश्यक आहे.
भोगवटादार वर्ग 1 या गटातील जमीन पूर्णतः मालकाच्या ताब्यात असते. या जमिनीवर शासनाचे विशेष निर्बंध नसतात. जमीन ज्या शेतकऱ्याच्या नावावर आहे, तोच त्या जमिनीचा कायदेशीर मालक असतो. त्यामुळे ही जमीन विक्री, खरेदी, भेट किंवा वारशाने देणे तुलनेने सोपे असते. खरेदीदाराला कोणत्याही अतिरिक्त सरकारी परवानगीची आवश्यकता लागत नाही, फक्त नोंदणीकृत दस्तऐवज आणि कायदेशीर प्रक्रिया पूर्ण करावी लागते.
मात्र सातबाऱ्यावर जर भोगवटादार वर्ग 2 अशी नोंद असेल, तर चित्र वेगळे असते. या प्रकारच्या जमिनी शासनाने काही विशेष उद्देशांसाठी दिलेल्या असतात. उदाहरणार्थ, जमीन सुधारणा, पुनर्वसन, विशिष्ट समाजघटकांना दिलेली जमीन किंवा सरकारी अटींवर दिलेले पट्टे या वर्गात येतात. अशा जमिनींच्या हस्तांतरणावर शासनाचे नियंत्रण असते. सक्षम शासकीय अधिकाऱ्याची पूर्वपरवानगी घेतल्याशिवाय या जमिनीची विक्री किंवा खरेदी करता येत नाही.
भोगवटादार वर्ग 2 जमिनी खरेदी करताना खरेदीदाराने तहसीलदार किंवा संबंधित प्राधिकरणाची लेखी परवानगी घेणे बंधनकारक असते. ही परवानगी न घेतल्यास केलेला व्यवहार बेकायदेशीर ठरू शकतो आणि भविष्यात त्या जमिनीवर हक्क निर्माण होण्यास अडथळे येऊ शकतात. काही वेळा परवानगी देताना शासन अटी घालते, जसे की ठरावीक कालावधीत जमीन विकता येणार नाही किंवा वापर बदलास मर्यादा असतील.
याच वर्गात सरकारी पट्टेदार जमिनींचाही समावेश होतो. या जमिनी प्रत्यक्षात शासनाच्या मालकीच्या असतात, मात्र शेतकऱ्यांना किंवा नागरिकांना भाडेतत्त्वावर किंवा वापरासाठी दिलेल्या असतात. अशा जमिनी खऱ्या अर्थाने विक्रीस पात्र नसतात. त्यांचा केवळ वापराचा हक्क संबंधित व्यक्तीकडे असतो.
म्हणूनच जमीन खरेदीपूर्वी सातबारा उतारा नीट तपासणे, भूधारणा पद्धत समजून घेणे आणि आवश्यक असल्यास कायदेशीर सल्ला घेणे अत्यंत महत्त्वाचे आहे. थोडीशी खबरदारी घेतल्यास भविष्यातील मोठ्या अडचणी टाळता येऊ शकतात आणि जमीन व्यवहार सुरक्षितपणे पूर्ण करता येतो.